Se fijan definitivamente los conceptos y porcentajes de gastos de formalización del préstamo hipotecario en caso de declararse nula la clausula de imposición de gastos. Y ha sido a través de la Sala Civil del Tribunal Supremo en su Sentencia 35/2021 por el que sientan las bases para una posible interposición de demanda por los gastos hipotecarios en los casos en los que el banco no negocie su devolución de forma extrajudicial.
Entre los gastos de formalización de hipoteca que han sido tratados en dicha sentencia nos encontramos con:
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Gastos de Notaría:
En este caso estipula la sentencia que «el préstamo hipotecario es una realidad inescindible, en la que están interesados tanto el consumidor – por la obtención del préstamo-, como el prestamista – por la garantía hipotecaria-, es razonable distribuir por mitad el pago de lso gastos que genera su otorgamiento».
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Gastos del Registro de la Propiedad:
La sentencia indica que el «arancel de los Registradores de la Propiedad regulado en el RD 1427/1989, de 17 de noviembre, los imputa directamente a aquel a cuyo favor se inscriba o anote el derecho. Partiendo de lo anterior (…) concluimos»:
«La garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a éste al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción del contrato de préstamo hipotecario»
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Gastos de Gestoría:
En la sentencia trata que no existe ninguna previsión normativa sobre cómo deben abonarse estos gastos. «Ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, no cabía negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula que se ha declarado abusiva»
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Gastos de Tasación:
«La exigencia de la tasación de la finca de conformidad con la Ley de Mercado Hipotecario y su constancia mediante la correspondiente certificación es, además, un requisito previo para la emisión de valores garantizados»
La sentencia sigue que «los bienes hipotecados deberán haber sido tasados por los servicios de tasación de las Entidades a que se refiere el artículo segundo, o bien por otros servicios de tasación» Pero en las normativas que regulan estos hechos, es decir el RD 775/1997 ni la Orden ECO/805/2003 contienen alguna disposición en el que se establezca sobre quien debe hacerse cargo del coste de dicha tasación.
Por tanto, la sentencia del TS establece «ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o de un parte de esos gastos, no cabía negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula que se ha declarado abusiva»
Como resumen, si se declara nula la cláusula, debe devolverse al cliente el 50% de los gastos de notaría y el 100% de los gastos de gestoría, tasación y Registro de la Propiedad.
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